Налоги - физлица Актуально на 2026 год

Калькулятор имущественного вычета при покупке жилья 2026

Имущественный вычет при покупке жилья в 2026 году - возврат НДФЛ из бюджета по ст.220 НК РФ. Налогоплательщик-резидент уменьшает налоговую базу на стоимость квартиры, дома или доли, но не более 2 000 000 руб. При покупке в ипотеку добавляется отдельный вычет на уплаченные проценты - до 3 000 000 руб. Возврат считается по вашей ставке НДФЛ: 13% для основной ступени и до 22% в верхней (доход свыше 50 млн). Максимальная экономия - 260 000 руб. с покупки и 390 000 руб. с процентов при ставке 13%. Остаток вычета переносится на следующие годы.

Калькулятор имущественного вычета (ст.220 НК РФ). Лимит вычета при покупке жилья - 2 000 000 руб., при уплате процентов по ипотеке - 3 000 000 руб. Возврат равен базе вычета, умноженной на ставку НДФЛ (13-22%). Остаток переносится на следующие годы.

Рассчитать имущественного вычета при покупке жилья 2026 онлайн

Сумма по договору купли-продажи или ДДУ.

Суммарно за все годы. Лимит вычета - 3 000 000 ₽.

Если доход выше 2.4 млн ₽ - ступень выше 13 %.

Сохранить расчёт

Вернитесь к нему в любой момент из личного кабинета или поделитесь ссылкой.

Расчёт по . Следующая проверка: .

Главное за 10 секунд

  • Лимит вычета с покупки жилья - 2 000 000 руб. (ст.220 п.3 НК РФ).
  • Лимит вычета с процентов по ипотеке - 3 000 000 руб., только по одному объекту (ст.220 п.4 НК РФ).
  • Остаток вычета можно использовать в следующие годы до полного использования лимита.
  • Сумма возврата зависит от вашей ставки НДФЛ: 13% по основной ступени, до 22% по верхней.

Как считается имущественного вычета при покупке жилья 2026

  1. Соберите документы по сделке

    Понадобятся: договор купли-продажи или ДДУ, акт приёма-передачи (для новостроек), документы об оплате (платёжки, расписки), выписка из ЕГРН. Для ипотечного вычета - кредитный договор и справка банка о фактически уплаченных процентах за каждый год.

    Готов пакет документов для подачи в ФНС.

  2. Возьмите справку о доходах

    Справка 2-НДФЛ (с 2021 года - справка о доходах и суммах налога) от работодателя за тот год, за который заявляете вычет. Она подтверждает уплаченный НДФЛ - именно из этой суммы вернётся возврат. Если доходов недостаточно, остаток перенесётся.

    Видите сумму НДФЛ, которую можно вернуть.

  3. Посчитайте базу и возврат

    Базой служит стоимость жилья (но не более 2 млн руб.) и сумма уплаченных процентов по ипотеке (но не более 3 млн руб.). Умножьте каждую базу на свою ставку НДФЛ - получите возврат с покупки и с процентов отдельно, а затем сложите.

    Знаете предельную сумму возврата по сделке.

  4. Подайте декларацию 3-НДФЛ

    Декларация подаётся в любое время в течение 3 лет с момента возникновения права на вычет (ст.78 п.7 НК РФ). С 2021 года работает упрощённый порядок - вычет можно получить без декларации через личный кабинет на сайте ФНС, если данные есть у налоговой.

    Возврат поступит на банковский счёт в течение 4 месяцев.

Примеры расчёта

Квартира 3 млн, проценты 500 тыс., ставка 13%

Стоимость жилья 3 млн руб. больше лимита, поэтому в зачёт идёт 2 000 000 руб. Возврат с покупки = 2 000 000 * 13% = 260 000 руб. Проценты 500 000 руб. внутри лимита 3 млн, возврат с процентов = 500 000 * 13% = 65 000 руб. Итого к возврату 325 000 руб.

Квартира 4 млн без ипотеки, ставка 13%

Стоимость жилья 4 млн руб., но в зачёт идёт только лимит 2 000 000 руб. Возврат с покупки = 2 000 000 * 13% = 260 000 руб. Ипотеки нет, процентный вычет не применяется. Итого 260 000 руб.

Доля 1.5 млн без ипотеки, ставка 13%

Стоимость доли 1.5 млн руб. меньше лимита, в зачёт идёт вся сумма. Возврат = 1 500 000 * 13% = 195 000 руб. Остаток лимита 500 000 руб. можно довыбрать при покупке другого жилья после 1 января 2014 года.

Квартира 3 млн, проценты 5 млн, ставка 13%

Стоимость идёт в зачёт по лимиту 2 000 000 руб., возврат с покупки 260 000 руб. Проценты 5 млн руб. обрезаются до лимита 3 000 000 руб., возврат с процентов = 3 000 000 * 13% = 390 000 руб. Итого к возврату 650 000 руб.

Высокий доход, ставка 22%

При доходе свыше 50 млн руб. ставка НДФЛ 22%. С покупки в зачёт идёт 2 000 000 руб., возврат = 2 000 000 * 22% = 440 000 руб. Проценты 2 млн внутри лимита 3 млн, возврат = 2 000 000 * 22% = 440 000 руб. Итого 880 000 руб.

История изменений

  • Опубликован калькулятор имущественного вычета на 2026 год по ст.220 НК РФ.
  • Пятиступенчатая шкала НДФЛ с 2025 года (13-22%) учтена для расчёта возврата.

Часто задаваемые вопросы

Можно ли использовать вычет частями за несколько лет?

Да. Если за один год облагаемого дохода не хватает на выборку
полного лимита 2 000 000 руб., остаток переносится на следующие
годы до полной выборки (ст.220 п.9 НК РФ). Например, при доходе
1 000 000 руб. в год потребуется два года, чтобы использовать
весь лимит с покупки.

Можно ли распределить вычет между супругами?

Да. Если жильё куплено в браке (даже если оформлено на одного
супруга), оба супруга вправе получить вычет в любой согласованной
пропорции. Каждый имеет собственный лимит 2 000 000 руб. с
покупки и 3 000 000 руб. с процентов. Заявление о распределении
подаётся в ФНС вместе с декларацией.

Вычет с процентов - только по одному объекту?

Да, в отличие от вычета с покупки (его можно довыбрать на других
объектах, если первый куплен после 1 января 2014 года), вычет с
процентов по ипотеке предоставляется только по одному объекту
(ст.220 п.8 НК РФ). Поэтому выгоднее заявлять процентный вычет
по самому дорогому ипотечному кредиту.

Что если в разные годы ставка НДФЛ выросла?

Возврат каждого года считается по ставке, действовавшей в этом
году для вашего дохода. Если за первый год вы получили вычет
по ставке 13%, а в следующем году доход вырос до 5 млн (ступень
18%), то остаток будет возвращён уже по 18%. Калькулятор
показывает максимум по выбранной ставке - на практике итог
зависит от уплаченного НДФЛ за каждый год.

Сколько ждать получения денег после подачи?

Камеральная проверка декларации длится до 3 месяцев (ст.88 п.2
НК РФ), плюс 1 месяц на возврат средств на счёт после принятия
решения. Итого до 4 месяцев. При упрощённом порядке через личный
кабинет ФНС возврат поступает быстрее - в среднем 1-1.5 месяца,
т.к. данные ФНС получает напрямую от банков и работодателей.

Дают ли вычет при покупке у родителей или близких?

Нет. По ст.220 п.5 НК РФ имущественный вычет не предоставляется
при сделках между взаимозависимыми лицами по ст.105.1 НК РФ -
это супруг, родители, дети, братья и сёстры, опекуны и подопечные.
При покупке у дальних родственников (тёщи, тестя, дяди, тёти)
вычет даётся в общем порядке.

Покрывает ли вычет покупку через маткапитал?

Нет, на ту часть стоимости, что оплачена за счёт средств
маткапитала, бюджетных субсидий или работодателя, вычет не даётся
(ст.220 п.5 НК РФ). База уменьшается на эти суммы. Если квартира
за 3 млн оплачена 500 тыс. маткапиталом и 2.5 млн собственными
средствами, базой для вычета будет 2 млн (с учётом лимита).

Автор и проверяющий

Анна Соколова

Налоговый консультант

Анна Соколова - налоговый консультант с 17-летним стажем работы с корпоративным и частным НДФЛ, ИП, самозанятыми и нерезидентами.

Проверил: Анна Соколова, Налоговый консультант.

Расчёт справочный. Не учитывает: покупку у взаимозависимых лиц (родственники - вычет не предоставляется по ст.105.1 НК РФ), использование маткапитала и бюджетных средств (на эти суммы вычет не даётся), перенос остатка вычета на пенсионеров за прошлые периоды, распределение между супругами. Для сложных кейсов сверяйтесь с письмами Минфина и разъяснениями ФНС.