Налоги - физлица Актуально на 2026 год
Налог при продаже недвижимости 2026
Налог с продажи квартиры, дома или земли в 2026 году зависит от трёх ключевых вещей: срока владения (3 или 5 лет), цены покупки и кадастровой стоимости. Калькулятор автоматически проверяет освобождение, применяет минимальный налогооблагаемый порог (70 % от кадастра по ст.214.10 НК) и считает НДФЛ по двухступенчатой инвестиционной шкале (13 % / 15 %, порог 2,4 млн ₽).
Калькулятор НДФЛ при продаже недвижимости 2026: считает налог по прогрессивной шкале 13/15% с учётом имущественного вычета 1 млн ₽ или фактических расходов. Освобождение - при сроке владения 5 лет (3 года для единственного жилья).
- Обновлено
- Автор Анна Соколова
Рассчитать НДФЛ с продажи недвижимости
Сохранить расчёт
Вернитесь к нему в любой момент из личного кабинета или поделитесь ссылкой.
Был ли калькулятор полезен?
Оценка
Сообщить об ошибке в расчёте
Расчёт по . Следующая проверка: .
Главное за 10 секунд
- Срок владения 5 лет (3 года при льготах) - полное освобождение
- Льготные случаи: единственное жильё, наследство, дарение от близких, приватизация, рента
- Минимальная база = 70 % кадастровой стоимости (если цена продажи ниже)
- Вычет: реальная цена покупки или 1 000 000 ₽ - что больше
- Налог считается по инвестиционной шкале НДФЛ: 13 % до 2,4M / 15 % выше
Как считается Налог при продаже недвижимости 2026
-
Шаг 1. Введите цену продажи и срок владения
Цена - сумма из договора купли-продажи. Срок - полных лет между датой регистрации права собственности (выписка из ЕГРН) и датой продажи. Если меньше минимального срока - переходите к следующим шагам.
Срок владения учтён
-
Шаг 2. Укажите цену покупки и кадастровую стоимость
Цена покупки - сумма из документа о приобретении (договор, ДДУ, акт наследования). Кадастровая - на 1 января года продажи, смотрите в выписке из ЕГРН или на сайте Росреестра. Если кадастр не знаете - оставьте 0, тогда формула учтёт только реальную цену продажи.
База для налога посчитана
-
Шаг 3. Отметьте применимые льготы
Поставьте галочки на тех льготах, которые применимы (единственное жильё, наследство, дарение от близких, приватизация, рента). Любая из них снижает порог с 5 до 3 лет.
Льготы учтены, расчёт готов
Примеры расчёта
Освобождение по 5 годам владения
Семья купила квартиру в 2019 году за 5 млн, продаёт в 2025-м за 8 млн. Владели 6 лет - больше минимума 5 лет, без льгот. Налог = 0, декларация не нужна. Освобождение работает даже если квартира не единственная.
Продажа второй квартиры за 2 года - налог есть
Инвестиционная вторая квартира куплена за 4,5 млн, продаётся через 2 года за 6 млн. Освобождения нет (порог 5 лет, льгот нет). База = 6 000 000 − 4 500 000 = 1 500 000 ₽. Налог = 1,5 млн × 13 % = 195 000 ₽.
Кадастр выше цены продажи
Унаследованную квартиру (но не от близких - например, от тёти) продают через год без документов о её цене покупки. Кадастр 5 млн × 70 % = 3,5 млн - это и есть минимальная база. Вычет - 1 млн (нет документов). Налогооблагаемая база: 3,5 − 1 = 2,5 млн. НДФЛ: 2,4 млн × 13 % + 100 тыс × 15 % = 312 000 + 15 000 = 327 000 ₽.
На основании каких законов
- ст.217.1 НК РФ - освобождение от НДФЛ при продаже недвижимости →
- ст.220 НК РФ - имущественные налоговые вычеты →
- ст.214.10 НК РФ - особенности налогообложения с учётом кадастровой стоимости →
Данные актуальны на . Следующая проверка - .
История изменений
- Прогрессивная шкала 13/15% применяется к доходу от продажи.
Часто задаваемые вопросы
Когда применяется срок владения 3 года вместо 5?
Пять льготных случаев (ст.217.1 НК): жильё - единственное на дату
продажи; квартира получена в наследство; передана по договору
дарения от близких родственников (супруг, родители, дети, бабушки/
дедушки, внуки, братья/сёстры); приватизирована; получена по
договору пожизненного содержания с иждивением (рента). Если
применим хотя бы один - порог 3 года.
Что такое «70 % кадастровой стоимости»?
Норма ст.214.10 НК. Если в договоре указана цена ниже 70 %
кадастровой стоимости на 1 января года продажи, для расчёта
НДФЛ налоговая возьмёт именно 70 % кадастра. Это защита от
занижения цены в документах. Узнать кадастровую можно бесплатно
на сайте Росреестра.
Какой вычет выбрать - реальную цену или 1 млн ₽?
Калькулятор выберет более выгодный вариант автоматически -
применяет max(purchase_price, 1 000 000). Если у вас есть документы
о покупке и цена была выше 1 млн ₽, используется реальная сумма
(выгоднее). Если покупка была дешевле или документов нет -
применяется фиксированный вычет 1 000 000 ₽.
Считается ли налог с автомобиля?
Нет, этот калькулятор только для недвижимости (квартира, дом,
земля, нежилое помещение, апартаменты). Для автомобиля минимальный
срок владения 3 года, фиксированный вычет 250 000 ₽ - используйте
калькулятор «Налог при продаже автомобиля».
Когда подавать декларацию?
Если налог = 0 (срок владения соблюдён), декларацию подавать
не нужно. Если налог есть - 3-НДФЛ подаётся до 30 апреля
следующего года после продажи. Например, продали в 2026 году -
декларация до 30.04.2027. Оплатить налог нужно до 15 июля
следующего года.
Что если квартиру купили в браке и продаёт один супруг?
Если квартира в общей совместной собственности супругов,
минимальный срок отсчитывается с даты покупки (не дарения от
супруга - это не делает её отдельной собственностью). При
продаже доли налог считается пропорционально доле в общем
имуществе. Расчёт усложняется - обратитесь к консультанту.
Можно ли учесть расходы на ремонт?
Только если квартира покупалась без отделки (по ДДУ) и расходы
документально подтверждены - тогда стоимость отделки добавляется
к цене покупки (ст.220 п.2 пп.4 НК). Для вторички - нет, ремонт
«съел» бы вычет, но не учитывается.
Расчёт справочный. Не учитывает региональные особенности (например, снижение минимального срока региональным законом). Для официальной декларации (3-НДФЛ) до 30 апреля следующего года используйте личный кабинет ФНС: lkfl2.nalog.ru - там расчёт ведётся автоматически по данным Росреестра и подгружаются ваши документы.