как купить квартиру, которая в ипотеке

Уточните в банке сроки снятия обременения – иногда затягивают на недели.

При покупке с переуступкой обратите внимание на график платежей – возможно, скоро предстоит крупный платеж. И проверьте, нет ли просрочек по кредиту – это может быть основанием для отказа банка в переуступке. Еще банк может потребовать дополнительное обеспечение – поручителей или залог другого имущества. Процесс занимает 1-2 месяца, включает оценку вашей платежеспособности, переоформление страховки, подписание дополнительного соглашения к кредитному договору. После этого вы становитесь полноправным заемщиком со всеми правами и обязанностями.

Проверяйте, чтобы продавец не был банкротом – иначе сделка может быть оспорена.

Проверяйте историю квартиры – не было ли перепланировок без согласования.

Не передавайте деньги продавцу до полного оформления! Только через банковские счета.

Риски минимизируются тщательной проверкой документов. Нужно получить от продавца: паспорт, выписку из ЕГРН, ипотечный договор, справку из банка о остатке задолженности, согласие супруга на продажу если квартира приобреталась в браке. Банк потребует свои документы – заявление на согласие сделки, ваш паспорт, документы на квартиру. После погашения ипотеки банк выдает закладную с отметкой о погашении или справку о снятии обременения. Без этого документа Росреестр не зарегистрирует переход права.

Если покупаете с помощью своей ипотеки – выбирайте банк, где уже есть залог на эту квартиру. У них уже проведена проверка объекта, проще получить одобрение. Банк-кредитор продавца должен дать согласие на сделку – обычно это письменное разрешение. Еще потребуется справка о остатке долга, выписка из ЕГРН с отметкой об обременении. После погашения старого кредита банк в течение 3-5 дней подает заявление о снятии залога. Параллельно регистрируется ваше право собственности с новым обременением.

Если квартира в ипотеке у нескольких банков – ситуация сложнее. Нужно согласие каждого кредитора, может потребоваться рефинансирование долга в один банк перед продажей. Еще один подводный камень – дополнительные кредиты под залог этой же квартиры. Проверяйте через выписку ЕГРН – там отображаются все обременения. Если есть второстепенные залоги – их тоже нужно погашать перед сделкой. Лучше работать через аккредитив – банк проконтролирует распределение средств между всеми кредиторами.

При переуступке долга банк тщательно проверяет нового заемщика – кредитную историю, доходы, трудоустройство. Могут отказать, если ваши параметры хуже чем у предыдущего заемщика. Еще важно – страховка жизни и квартиры обычно переоформляется на нового заемщика, это дополнительные расходы. Плюс такого способа – не нужно платить большой первоначальный взнос, как при новой ипотеке. Но процентная ставка остается прежней, даже если сейчас банки предлагают более низкие ставки.

Убедитесь, что продавец – единственный собственник. Если есть долевники – нужно согласие всех.

Проверяйте, чтобы в договоре купли-продажи был пункт о снятии обременения за счет продавца.

Если берете переуступку долга – внимательно изучите кредитный договор продавца. Процентная ставка, срок, комиссии... Может оказаться, что условия невыгодные. И проверьте страховку – обычно она привязана к конкретному заемщику, придется переоформлять. Еще момент – банк может потребовать дополнительный залог или повысить ставку при смене заемщика. Лучше сначала получить предварительное согласие банка на переуступку, а уже потом платить задаток.

Проходил через это год назад. Главный риск – продавец может не погасить ипотеку после получения ваших денег. Поэтому только через эскроу-счет! Банк переводит средства напрямую на погашение долга, только потом снимает обременение. Еще важно проверить, нет ли других долгов у продавца – налоговых, коммунальных. Юрист должен сделать запросы. Самый безопасный вариант – когда покупатель оформляет свою ипотеку в том же банке, где квартира в залоге. Тогда банк заинтересован в сделке и помогает с документами.

Покупал квартиру с обременением – банк требовал оценку независимым экспертом. Оценочная стоимость оказалась ниже цены продажи, пришлось торговаться. Еще банк запросил выписку из ЕГРН, подтверждение дохода продавца, справку о задолженности по кредиту. Процесс занял почти 2 месяца. Самое сложное – согласовать дату сделки: нужно чтобы банк, продавец и вы были свободны в один день. Регистрация перехода права сейчас быстрая – через МФЦ за 5-7 дней.

Согласие банка обязательно! Без него сделка невозможна.

Найдите хорошего ипотечного брокера – сэкономит нервы и время.